Понятно, что собственник нацелен на максимальный доход от найма, а наниматель – наоборот, на минимум расходов по оплате съемного жилья. В обоих случаях залогом успеха является грамотно выстроенный порядок расчетов.
Рассмотрим, какие ошибки при их оформлении могут привести к незапланированным убыткам для той и другой стороны договора.
Какие ошибки дорого обойдутся нанимателю?
1. «Скрытые» платежи
Бывает, что несмотря на указанную в договоре одну сумму арендной платы, по факту нанимателю приходится платить существенно больше. Причиной тому является прежде всего квартплата.
Многие полагают, что если в договоре о ней ничего не упоминается, значит, платить ее должен собственник жилья. Однако в законе предусмотрено совершенно иное правило: по умолчанию именно наниматель несет расходы по коммунальным платежам.
Поэтому всегда нужно учитывать, что коммунальные платежи всегда идут сверх арендной платы, если договор не затрагивает вопрос. «Опытные» наймодатели используют это в своих интересах: сначала «заманивают» низкой арендной платой, а после предъявляют нанимателю дополнительный счет за коммунальные услуги.
2. Нет подтверждения платежа
По договору и по закону наниматель обязан своевременно вносить арендную плату. Значит, в его интересах надежно зафиксировать дату и сумму каждого платежа, который он делает в пользу наймодателя.
Если деньги передаются наличными, нужно заранее подготовить расписку для наймодателя (сам он вряд ли будет этим заниматься). В расписке обязательно нужно указать, что деньги передаются в счет внесения арендной платы по договору (дата, номер, адрес съемного жилья).
Если арендная плата перечисляется безналичным путем, следует указать целевое назначение платежа (арендная плата по договору …).
3. Страховой депозит
Желая защитить свои интересы, наймодатели нередко включают в договор дополнительные гарантии для себя. Самой распространенной является страховой депозит.
Это некая сумма, которую наниматель должен передать наймодателю при заключении договора. В случае причинения убытков наймодатель может удержать какую-то часть из суммы депозита.
Во-первых, необходимо взять расписку с наймодателя о получении суммы депозита и прямо обозначить возвратный характер этих денег.
Во-вторых, нужно максимально внимательно отнестись к закрытию договора: составить акт, где наймодатель распишется, что претензий не имеет. Тогда поводов не возвращать страховой депозит у него не будет.
Какие ошибки дорого обойдутся наймодателю?
Разумеется, то, что перечислялось применительно к нанимателю, в полной мере относится и к наймодателю – но только с обратной стороны. Дополнительно, в интересах наймодателя можно выделить также следующие ошибки:
1. Договор безвозмездного пользования
Стремясь скрыться от налоговой, некоторые наймодатели заключают такой договор, хотя фактически он прикрывает стандартный наем жилья за плату.
В итоге претензий от налоговой, безусловно, не будет, но есть риск, что и платы от жильцов тоже не будет. Формально, по договору собственник предоставляет жилье в безвозмездное пользование.
Поэтому жильцы могут на законных основаниях жить в квартире в течение всего срока договора бесплатно, и даже суд с них ничего не взыщет.
2. Повышение арендной платы
Многие наймодатели ошибочно полагают, что могут повышать арендную плату, когда им вздумается. Однако по закону одностороннее увеличение платы допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.
Поэтому жильцы имеют полное право отказаться платить больше даже в случае резкого роста цен на рынке аренды жилья, если соответствующие условия изначально в договоре не были прописаны.
Но и повышение платы согласно договору не всегда признается законным. К примеру, большинство судов применяют аналогию с арендой нежилых помещений и не допускают повышение платы чаще одного раза за год.
3. Бессрочный договор
Если наймодатель не указал в договоре аренды срок его действия, то наниматель по закону имеет полное право проживать в квартире в течение 5 лет и оплачивать наем по изначально установленной цене.
Выселить квартирантов досрочно против их воли будет крайне проблематично, т.к. для этого придется доказать серьезные нарушения договора с их стороны.
Помните, что денежные вопросы не терпят доверительных отношений!
Источник: Юридические тонкости
