Квартиры в панельных домах в настоящее время составляют чуть больше четверти предложений вторичного рынка жилья. Однако риэлторы берутся за реализацию панелек «секонд-хенд» без вдохновения. Стабильным спросом пользуются разве что квартиры в домах у метро. Во всех остальных случаях решающим для покупателя аргументом может стать только низкая цена.
По данным Центра оценки и аналитики БН, в III квартале 2017 года квадратный метр в так называемой старой панели (хрущевках, брежневках, «кораблях») оценивали в 89 тыс. руб.
Новую панель (серии 137, 600.11) предлагают почти по ценам хрущевок и брежневок – 94,2 тыс. руб. за кв. м.
Пожалуй, главная претензия потребителей к большинству советских панелек в том, что выглядят они, прямо скажем, непрезентабельно. В то же время сами дома имеют многолетний запас прочности, а качественный ремонт с заменой полов, коммуникаций и отчисткой стен до бетона позволяет добиться кондиции нового жилья.
С каждым последующим поколением площади кухонь, санузлов и прихожих в типовых квартирах увеличивались, но стандартный набор помещений оставался неизменным. И все же, если сегодня нас с завязанными глазами приведут в квартиру в советской панельке, мы безошибочно отличим хрущевку от брежневки, а «корабль» от 137-й серии.
ПЕРВОЕ ПОКОЛЕНИЕ: ХРУЩЕВКИ
Панельные и кирпичные хрущевки – дома первого индустриального поколения. Высота помещений в них – 2,5 м, шаг поперечных стен – 2,6 и 3,2 м. Типичная для 1960-х годов компоновка блок-секции (335-я серия и 507-я серия) – с четырьмя квартирами на этаже. Следствия такой компоновки – комнаты-«вагоны» с окном в торце и ограниченное количество планировочных решений. Самый распространенный тип квартир – двушки с узкими смежными комнатами.
Альтернативный вариант при четырехквартирной компоновке – однушка с тесной прихожей и миниатюрной кухней (от 4,5 кв. м) и граничащая с ней г-образная двусторонняя трешка (типовые планировки основных серий хрущевок смотрите в нашей публикации).
Но нет правил без исключений. В частности, в домах серии ОД три квартиры на этаже (как правило, однокомнатная, двухкомнатная и трехкомнатная), а в стандартной блок-секции пятиэтажек серий ГИ и А – две (трех- и четырехкомнатная). Но шаг поперечных стен и высота помещений, а значит, и все пропорции в них такие же.
Санузлы в хрущевках в зависимости от серии и модификации могут быть как смежными, так и раздельными, ванны продольного расположения – 1,2 м (сидячая) или 1,5 м.
КОМУ ПОДОЙДЕТ ХРУЩЕВКА
Прежде всего, тому, кто располагает бюджетом только на однокомнатную квартиру, но рассчитывает на двух- или трехкомнатную в классическом спальнике. Так, цены на двухкомнатные квартиры на средних этажах 42-45 кв. м со смежными комнатами 17+11 кв. м в 507-й серии стартуют с отметки 3,2 млн руб. (правда, продавцы и агенты «записывают» такие пятиэтажки в брежневки – ищите предложения в соответствующих разделах каталогов).
При этом в юго-западных районах за сопоставимые суммы (3,2-3,4 млн руб.) предлагают компактные трехкомнатные квартиры 42 кв. м с комнатами 6, 9 и 15 кв. м в домах серий ГИ и А. Но рассматривать предложения о покупке квартир в хрущевках нужно с осторожностью. Самые проблемные варианты – первый и последний этажи, угловые квартиры, а также ранние серии: ОД и 335-я (до 1962 года постройки).
ВТОРОЕ ПОКОЛЕНИЕ: БРЕЖНЕВКИ
Брежневки (типичные представители – панельки 602-й серии и 606-й серии) – это почти те же хрущевки, правда, подросшие до девяти этажей и укомплектованные лифтами. Планировочные отличия тоже есть, но не то чтобы существенные.
Так, нормативы 1963 года увеличили минимальную площадь кухонь с 4,5 до 6,0 кв. м. А поскольку реальные значения были близки к нормативному минимуму, в брежневках все-таки редко встречаются кухни больше 7,3 кв. м.
Делать совмещенные санузлы в условно брежневский период разрешали только в однушках, а смежные комнаты – в трех- и четырехкомнатных. Правда, до начала 1970-х годов в Ленинграде и пригородах продолжали возводить и пятиэтажки первого поколения – по хрущевским нормативам: это как раз те самые дома, которые риэлторы упорно и неправильно называют пятиэтажными брежневками.
Шаг поперечных стен, высота потолков и площади комнат в панельных брежневках такие же, как в хрущевках. То есть комнаты шире 3 м – редкое исключение из правила, они есть только в домах серии 504Д. В нашей публикации по ссылке также можно посмотреть планировки основных серий девятиэтажных брежневок.
КОМУ ПОДОЙДЕТ БРЕЖНЕВКА
Двушка в брежневке – это вариант для тех, кого не устраивает квартира со смежными комнатами и совмещенным санузлом. Так, вполне современные по планировкам двухкомнатные квартиры 51-53 кв. м (комнаты 18 и 13 кв. м) в брежневках 606-й серии предлагают по ценам от 3,7 млн до 4,4 млн руб. – чем ближе к метро, тем дороже).
Для сравнения: двушки таких же площадей в монолитных домах эконом-класса образца начала XXI века на вторичном рынке предлагают по ценам от 4,2 млн руб. – это в крупных жилых комплексах возле КАД. В то же время в относительно свежей уплотнительной застройке тех же спальников (монолитных, монолитно-панельных, монолитно-кирпичных домах) цены на аналоги начинаются с отметки 5,3 млн руб.
ТРЕТЬЕ ПОКОЛЕНИЕ: «КОРАБЛИ»
В конце 1960-х годов стартовал период «корабельной» застройки. «Корабли» – это дома с несущим сборным железобетонным каркасом и фасадами из легких навесных газобетонных полупанелей с характерными лентами окон.
Конструктивное отличие «кораблей» от ранних брежневок и хрущевок – переменный шаг поперечных несущих стен (3,0 и 3,3 м). Именно поэтому комнаты в серии 1-ЛГ600 чуть шире и квадратнее, чем в домах второго поколения. Это важный плюс.
Межэтажные перекрытия в «кораблях» из полнотелых плит, полы – утепленный линолеум, положенный прямо на бетон. Это минус, который, впрочем, значительно удешевляет ремонт. Ведь в брежневке или хрущевке между паркетом и бетоном имеется просыпанный пыльным песком настил из побитых грибком досок, почти всегда требующий замены.
Другая особенность «корабельной» серии 1-ЛГ600 – относительное разнообразие планировок (см. по ссылке). Есть как семейные квартиры с проходными (общими) комнатами и спальнями-«каютами», так и значительное количество однушек.
Прихожие в «кораблях» более просторны, чем в хрущевках и ранних брежневках (от 7 кв. м), санузлы раздельные с продольно расположенными ваннами. Кухни – стандартные, около 6,3 кв. м (исключение – модифицированная серия 1-ЛГ600А/70 с кухнями 10,5 кв. м для ЖСК).
САМЫЙ ДЕШЕВЫЙ ВАРИАНТ У МЕТРО
В Красносельском, Кировском и Выборгском районах однокомнатные квартиры в серии 1-ЛГ600 предлагают по ценам хрущевок – от 2,7 млн руб. Однушки в «кораблях», как правило, в лучшем техническом состоянии, чем в хрущевках, а их выбор заметно шире.
Если вы ищете недорогую двухкомнатную квартиру в северных районах, в пешеходной доступности от станций метро «Пионерская» или «Озерки», то, скорее всего, также обратите внимание на «корабли». Цены предложений стартуют с отметки 3,6 млн руб. Планировки – специфические. Комнаты изолированные: большая – 17 кв. м (если с лоджией, то около 14 кв. м), маленькая – 13 кв. м.
Площади трехкомнатных квартир – от 49 до 60 кв. м. Есть и двусторонние квартиры с изолированными комнатами, и малогабаритные. Последние предназначены для семьи с одним ребенком: общая комната 18 кв. м, «взрослая» спальня 10 кв. м (на двоих). Детская (6 кв. м) также с «безопасным» окошком под потолком, позволяющим втиснуть в крошечную комнату подростковую кровать.
ЧЕТВЕРТОЕ ПОКОЛЕНИЕ: НОВАЯ ПАНЕЛЬ
К категории «новая панель» на вторичном квартирном рынке Петербурга относят дома, которые строились с конца 1970-х годов. Вместе с улучшенными планировками в обиход вошли такие оптимизации, как линолеум на горбатой бетонной стяжке (серии 600.11 и 137), электроплиты на кухнях и электропроводка в кабель-каналах над плинтусами, выполненная алюминиевым проводом.
Деление на новую и старую панель, конечно же, условно. Первая кроме линолеума на бетонном полу унаследовала от «кораблей» блок-секционные принципы проектирования. В блок-секциях с числом этажей больше девяти предусмотрены два лифта – грузовой и пассажирский, а также лестницы, отделенные от площадок переходами через балкон.
Некоторые «новые» девятиэтажки почти не отличаются от брежневок. Так, в домах серии 504Д2 кухню увеличили с 7,3 до 13,5 кв. м, причем за счет примыкающей к ней комнаты. И это единственное отличие.
В наследнике «корабля» – серии 600.11 (ее основной признак – г-образные окна кухонь) появились так называемые лежачие комнаты на два окна. Но конструктив самого здания сколь-нибудь значительных изменений не претерпел.
Типичный представитель поколения новой панели – 137-я серия – отличается широким диапазоном планировочных решений. В базовой девятиэтажной модификации кухни чуть больше 7 кв. м, в последних – до 15 кв. м. Типовая сантехкабина с поперечной ванной длиной 1,7 м позволяет поставить полноразмерную стиральную машину (в хрущевках и брежневках с продольной ванной для этого нужно жертвовать раковиной).
Планировки квартир – опять-таки по-советски консервативные: в них нет просторных холлов, больших ванных комнат и кухонь-гостиных. При этом такие параметры 137-й серии, как потолки 2,7 м и шаг поперечных стен 3,6 м, предопределили сегодняшние требования к многоквартирным домам комфорт-класса.
КВАРТИРЫ В 137-Й СЕРИИ: ИНТЕРЕСНЫЕ ТРЕШКИ
Одно- и двухкомнатные квартиры в 137-й серии – такие же, как в других домах-ровесниках. Они просторные, но ничего особенного: высокие потолки, большие кухни, прихожие, лоджии, поперечные ванны.
Своего рода визитная карточка серии – трешки в домах второй половины 1980-х годов. По всей видимости, такие квартиры в свое время проектировали для семей из трех поколений. Планировочная «фишка» следующая: расположенная посередине квартиры просторная кухня (в зависимости от модификации от 10,5 до 12,0 кв. м) делит жилище на две автономные зоны – с большой (20 кв. м) комнатой при входе и двумя маленькими (10 и 12 кв. м) в глубине.
Такие квартиры (72-78 кв. м) предлагают к продаже по ценам от 4,5 млн до 5,6 млн руб. Пожалуй, это один из самых интересных вариантов по соотношению цены и качества в ценовом сегменте панелек в спальных районах.
